COVID-19 salgını birçok insanı maddi ve manevi olarak derinden etkilemeye devam etmektedir. İşçiler maaşlarını alamamakta süresiz olarak ücretsiz izne çıkartılmakta, işverenler ise iş yerlerini kısıtlamalar sebebiyle kapatmak durumunda kalmışlardır. Bu durum kirada oturan kiracıların kira ödemelerini de etkilemiştir. Kiracılar kira ödemelerini ev sahiplerine yapmakta zorlanmışlar ve kira artışı yapmak isteyen ev sahiplerine karşı başvurulacak hukuki yolların neler olduğunu düşünmeye başlamışlardır. COVID-19 salgını ile ortaya çıkan pandemi sürecinin mücbir sebep sayılıp sayılmayacağı hususunda birçok tartışma mevcuttur. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararların da “mücbir sebep kavramı “Mücbir sebep, sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen, genel bir davranış normunun veya borcun ihlaline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olaydır. Deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi doğal afetler mücbir sebep sayılır. Şeklinde açıklanmıştır.
Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerinde düzenlendiği gibi COVID-19 salgının mücbir sebep olması sebebiyle kiracılar kira uyarlama davası açma hakkına sahiplerdir. Şayet kiracılar, kirayı ödeyemeyecek duruma gelmeleri halinde ise tazminatsız olarak kira sözleşmesini fesih etme yoluna başvurabilirler. COVID-19 salgını sebebiyle kira borçları silinmemekte olup kiracılar kira bedellerini ödemekle yükümlüdürler. Fakat COVID-19 salgını sürecinde kiranın ödenmemesi, yıl veya dönem sonunda kirada artış yapılamayacağı konusunda mevzuatımızda bir hüküm bulunmamaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun vermiş olduğu kararlarda COVID-19 salgını sürecinin mücbir sebep olarak kabul edildiği açıktır. Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde aşırı ifa güçlüğü düzenlenmiştir. Şöyle ki; Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.
Kanun maddesinde de açıkça düzenlendiği üzere; aşırı ifa güçlüğü sebebiyle kiracının mücbir sebeplerin varlığı halinde kanundan doğan seçimlik hakları mevcuttur. Buna göre; Kiracı, kirada indirim ve tazminatsız olarak kira sözleşmesinin feshini isteme hakkına sahiptir. Kiracı hiç kirayı ödeyemeyecek durumda kaldı ise bu halde evi boşaltarak kira sözleşmesini fesih etmesi gerekmektedir.
Ev sahibinin salgın döneminde kira artışı yapması talebini kabul etmeyerek Türk Borçlar Kanununun ilgili maddeleri uyarınca kira uyarlama davası açma hakkınız bulunmaktadır. Dava süresinde kirayı eski bedel üzerinden ödemeye devam etmek gerekmektedir. COVID-19 salgını sebebiyle işten çıkarılma ve ücretsiz izne ayrılma gibi sebepleri mahkemeye bildirerek kiranın uyarlanmasını talep edebilirsiniz. Kira uyarlama davası ikametgâhınızın bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmaktadır. Fakat davayı açmadan önce durumu bildirir noter kanalı ile ihtarnameyi ev sahibine göndermek hukuki açıdan faydalı olacaktır.
Avukat Gizem GONCE
Yorum Yazın