Siz kıymetli okuyucularıma bu hafta kira hukukunda en çok merak edilen ve emsal bir karar olarak karşımıza çıkan Yargıtay tarafından emsal nitelik teşkil eden kararını örneklerle birlikte anlatmaya çalışacağım.
Yargıtay'dan milyonlarca kiracıyı ve ev sahibini ilgilendiren emsal nitelikte çok önemli bir karar ortaya çıktı. Ev sahiplerinin hayat pahalılığını gerekçe göstererek kiracılardan afaki rakamlar istemesine yönelik tartışmalar sürerken, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'ndan önemli bir karar çıktı. Yüksek Mahkeme, kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin hakların saklı tutulamayacağına ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamayacağına hükmetti.
Mülk sahibiyle kiracı anlaşamadığında mülk sahibi dava yolunu tercih ederek kira uyuşmazlığı mahkemeye taşındı. Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açan mülk sahibi, kira bedelinin yeniden tespiti talebinde bulunmuştur. Kiracı ve kiralayan mülk sahibini duruşmada dinleyen Sulh Hukuk mahkemesi hâkimi, davanın kısmen kabulüne karar verdi. Davalı kiracı yerel mahkemenin vermiş olduğu kısmi kabul kararı temyiz etmiştir. Yargıtay yerel mahkemenin vermiş olduğu işbu kararı inceleyerek bozulmasına karar vermiştir. Yargıtay ilgili hukuk dairesi tarafından yeniden dava dosyası Sulh Hukuk Mahkemesi'ne gönderilmiştir. Sulh Hukuk Mahkemesi, ilk kararında direnme kararı vermiştir. Davalı kiracı ise Sulh Hukuk Mahkemesinin direnme kararını yeniden temyiz etmesi sebebiyle dosya Yargıtay Hukuk Genel Kurulu gönderilmiştir.
Kira bedelinin tespiti davalarında hükmün bir kira yılına ait kira parasının ne olacağının belirlenmesine ilişkin olduğuna dikkat çekilen kararda, bu belirlemenin açık, net ve tam olması gerektiği hatırlatıldı. Kira bedelinin tespiti davalarının en çarpıcı özelliğinin kamu düzeni ile ilgili olduğu, bununla ilgili yöntemleri tarafların belirleyemeyeceğinin yargısal uygulamada kabul edildiği dile getirildi.
“TESPİT DAVALARINDA FAZLAYA İLİŞKİN HAKLAR SAKLI TUTULAMAZ”
Emsal nitelikteki kararda şu ifadelere yer verildi:
"Hâkim, bu davalarda kanun, içtihadı birleştirme kararları ve Yargıtay içtihatları ile belli edilen yöntemlere uygun olarak kira bedelinin tespiti yoluna gitmek zorundadır. Somut olaya gelince, davacı ile davalı arasında 5 yıllık sözleşme imzalanmıştır. Kira sözleşmesinin 3. maddesine göre kira bedelinin ilk yıl için 4 bin 500 TL olarak belirlendiği, sonraki yıllarda kira bedelinin (ÜFE+TEFE)/2 oranında artırıldığı, sözleşmenin 3. maddesinin son fıkrasında tarafların ilk üç yılın sonunda kira bedelinde yapılacak olan artışa ilişkin mutabakata varamazlar ise kira bedeli artışının bilirkişi marifeti ile tespit ettirileceğinin düzenlendiği anlaşılmaktadır. Ancak davalının kira bedeli konusunda ortak mutabakata varılmaksızın 3. yıl için 5 bin 693 TL ödeme yaptığını ileri sürerek taşınmazın kira bedelinin aylık 8 bin TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir. Islah dilekçesi ile de davayı brüt 8 bin TL kira bedeli üzerinden açtıklarını belirterek, kira bedelinin brüt 9 bin 200 TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.
Daha önce de belirtildiği gibi kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup, inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz. Öte yandan kira bedelinin tespitine ilişkin talep dava dilekçesinde belirtilen döneme ilişkin olduğundan, ıslahla bedelin artırılması durumunda ise daha sonraki bir dönemi kapsayacak şekilde talepte bulunulmuş olur ve bu da kira bedelinin tespiti davalarının niteliğine aykırıdır. Hâl böyle olunca Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Direnme kararının bozulmasına oy birliği ile hükmedilmiştir."
AVUKAT GİZEM GONCE
Yorum Yazın