Kiracının, hukuki yararının olması halinde kira tespit davası açma hakkı bulunmaktadır. Taraflar kira sözleşmelerinde yıllık artış miktarlarını TEFE-TÜFE oranlarına göre yapmaktadırlar. Ancak, çevrede oluşan kira paralarının genel fiyat artışları kadar artmadığı ya da kira paralarında bir düşüklük saptandığı hallerde mahkemeler TEFE-TÜFE oranına göre artış yapılmamasına karar verebilmektedir. Kira bedellerinin tespitinde dikkat edilmesi gereken bir takım kıstaslar bulunmaktadır. Mahkeme tarafından tespit edilecek bilirkişilerce yapılacak inceleme sonucunda, rapor düzenlenmek suretiyle belirlenmektedir. İşbu bilirkişi raporlarının mahkemeye ibrazı ile kira bedellerinin dikkate alınması suretiyle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul kira bedellerine hükmedilmesi amaçlanmaktadır. Hak ve nesafet ilkesi uyarınca, inceleme yapılırken öncelikle tarafların mahkemeye sundukları tüm deliller, emsal kira sözleşmeleri göz önünde bulundurularak bilirkişi aracılığı ile kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, kira bedeline etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, yeniden kiraya verilmesi halinde getireceği kire bedeli belirlenmeli, mahkemece bu kire bedeli esas alınarak hüküm kurulmalıdır. Taraflarca yapılacak sözleşme neticesinde kira bedeli yabanı ülke parası ile ödenebilmektedir. Kira sözleşmesi bulunmayan hallerde görevli olan mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Kira sözleşmesi ile taraflar yetkili mahkemeyi belirleme hakkına sahiptirler. Kiracı, kira bedelinin indirilmesi talepli tespit davası açma hakkına sahiptir. Paylı mülkiyette bulunan kiralananda paydaşlardan biri kira tespitini talep etme hakkına sahiptir. Kiracı ve kiraya veren aralarından kira bedeline ilişkin bir anlaşma yapmamaları halinde kira bedeli mahkeme tarafından belirlenir. Mahkeme kira bedelini belirlerken, bir önceki kira yılının üretici fiat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla kiralananında durumunu göz önüne alarak hakkaniyet doğrultusunda karar vermektedir. Kira sözleşmesinde kira bedeli yabancı para olarak belirlenmesi halinde beş yıl geçmedikçe değişiklik yapılamamaktadır. Sürenin dolması akabinde yabancı paranın değerindeki değişiklik göz önünde tutularak kiralananın durumuna göre kira bedeli belirlenebilmektedir. Türk Borçlar Kanunu m. 138’de düzenlenen aşırı ifa güçlüğü halinde sözleşmeden dönme hakkı doğmaktadır.
III. Aşırı ifa güçlüğü
MADDE 138- Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.
Kira bedelinin belirlenmesi davasının açılmasında belirli bir zamanaşımı süresi öngörülmemiştir. Dava her zaman açılabilmektedir. Yeni kira döneminin başlangıcından itibaren en geç otuz gün önceki bir tarihte dava açılması gerekmektedir. Dava açılmadan önce yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün öne kiracıya tebliğ edilmek üzere kira bedelinin arttırılacağına ilişkin ihtarname gönderilmesi gerekmektedir. Kira tespit davasında davanın sonunda mahkeme tarafından belirlenecek kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren hüküm ifade etmektedir. Kira belirleme davası Sulh Hukuk Mahkemesinde açılması gerekmektedir. Yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdir. Kiracı aleyhine kira sözleşmesinde düzenleme yapılamayacağı gibi kira bedeli ve yan giderler dışından başkaca bir ödeme yükümlülükleri getirilemez.
Avukat Gizem GONCE
Yorum Yazın