Siz kıymetli okuyucularıma bu hafta kira hukukunda en çok merak edilen ve emsal bir karar olarak karşımıza çıkan Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun kiracının evi ya da iş yerini boşaltsa da anahtarı teslim ettiğini belgelemeyen kiracının kira bedelinden yükümlü olacağıdır.
Kiracı, kiracı olduğu iş yerini tahliye ederek eşyalarını almış fakat anahtarı kiralayan ev sahibine iade etmemiştir. Akabinde mülk sahibi tarafından kiracıya karşı tahliye talepli icra takibi başlatmıştır. Kiracı, 11 ay süreli olarak kira bedeli ödemediği gibi kiralanan taşınmaz da ki tüm eşyalarını aldığı halde anahtarı teslim etmemiştir. Bunun üzerine mülk sahibi kiralanan taşınmazın kira bedellerinin tahsili için tahliye talepli icra takibi başlatmıştır.
Kiracı tarafından, yapılan icra takibine yasal süresi içerisinde kiralanan iş yerini 11 ay önce sözleşmeye uygun şekilde boşalttığını, kira borcunun olmadığını belirterek itiraz etmiştir. Akabinde mülk sahibi tarafından yapılan icra takibi durdurularak süreç mahkemeye taşınmıştır.
Kiracının itirazı üzerine Yargıtay Hukuk Genel Kurulu emsal nitelikte bir karara imza atmıştır. Kiracının tahliye sonrası anahtarı mülk sahibine teslim ettiğini belgelendirmesi gerektiği belirtilerek kiracının icra takibine usulüne uygun olmayan şekilde itiraz etmesinin hukuki geçerliliğinin olmadığını belirtmiştir.
Kiracı tarafından anahtarın teslim edilmesi durumunun ispatlanmaması sebebiyle alacaklı kiracı tarafından bildirilen tahliye tarihinin kabul edileceği sonucuna varılmıştır.
Kiracı hakları; bir kira sözleşmesinde taraflardan biri olan kiracının sahip olduğu haklar olarak tanımlanabilir. Ev sahibi kiracı kanunu vb. özel bir kanunumuz bulunmamaktadır. Bu nedenle TBK hükümlerine göre kiracı haklarını değerlendirmek gerekmektedir. Kiracı haklarının belirlenmesinde süreler çok değişken ve önemlidir.
* Kiralanan maksat için kiralanmışsa, o maksada uygun olarak kiraya verenden teslim alma hakkı.
* Kira sözleşmesi süresince kiracının kullanımına engel olan durumların giderilmesini talep etme hakkı.
* TBK hükümleri gereği kiraya verenin edimlerini ifa etmemesi karşısında sözleşmenin feshedilmesi veya akitten haklı nedenle dönebilme hakkı.
* Kiralanan, kiracıya geç teslim edildi ise bundan kaynaklı oluşan zararı talep etme hakkı.
* Kiralananın kullanımıyla ilgili olmak kaydıyla kiralananda yapılan yan giderleri talep etme hakkı.
* Ayıbın giderilmesini isteme hakkı.
* Aksinin kararlaştırılmamışsa, kiraya verenden zorunlu sigorta, vergi vb. yükümlülükleri yerine getirmesini talep etme hakkı.
* Üçüncü kişilerin kiralananda hak iddiası olabilir. Bu durumda kiracı, kiraya verenin, davayı üstlenmesini ve uğradığı zararın giderilmesini talep edebilir.
* Sözleşme devam ettiği sürece, haklı bir sebep olmada, kiralanan taşınmazdan çıkmama hakkı.
* Kiraya verenin yazılı izni olması şartıyla, kiralananı başkasına devretme veya alt kiraya verme hakkı.
* Kiracıya, kira tutarı ve yan giderler dışında başkaca ödeme yüklenemez.
* Kira tutarının vaktinde ödenmemesi neticesinde cezai şart öngören veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağını öngören anlaşmalar geçersizdir.
* 1 Temmuz 2023 yılı itibariyle uzatılan geçici kanun maddesi gereği mahkeme kararı bulunmaksızın %25’ten fazla zam kabul etmeme hakkı.
AVUKAT GİZEM GONCE
Yorum Yazın